ローン完済後気づけば建物の価値はゼロ!?都心の不動産なら7割近く残る!

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資産形成のひとつとして、不動産投資が注目されています。しかし、大多数の人々は、不動産価格の低下や、賃料の減額に頭を悩ませています。不動産投資で成功を収めるためには、都心の物件を狙いましょう。低利回りであっても買い手が見つかりやすく、土地の価値が高いという性質があります。更に、それを担保に新しく不動産投資を行うことも可能という将来的なメリットもあります。

資産形成のひとつとして、現在注目されている不動産投資ですが、成功する人がいる一方で、不動産価格の下落や、賃料引き下げといったことで、頭を悩ませている人も大勢います。

 

不動産投資で成功を収めるためには、都心の物件を長期的な視点で運用していくことがポイントといえるでしょう。今回は、都心の物件に投資するメリットを、郊外の場合と比較しながら紹介していきます。

・都心の物件は買い手がつきやすく土地の価値が高い

都心にある物件は、建物より土地の価値が高いということが特徴に挙げられます。

この理由は、日本国内の事情に目を向ければわかります。

現在、日本国内では人口減少が大きな問題になっています。つまり、日本全体における賃貸需要が減少していくことが考えられます。その傾向は、地方や郊外であるほど顕著になるでしょう。ごく少数の優良物件を除けば、将来的には空室リスクに悩まされる可能性が高いといえます。

郊外に関しては、一括借上げによって賃料収入が保証されるサブリース付き賃貸物件が増加しています。しかし、実際に借り手がつかず、賃料を引き下げなければならなくなり、トラブルに発展したという例も少なくありません。

対照的に、需要が見込める都内の優良物件であれば、低い利回りでもすぐに買い手が見つかります。また、地方の物件は7割が建物、3割が土地の価格となりますが、都内の物件はその逆です。土地を担保に建て替えることができます。

・残った土地を担保に新たな投資もしやすい

土地の価値が高い都心の物件であれば、ローン返済後に残った土地を担保に、新たな投資をすることも可能です。これがどういうことか、以下で具体的な例を交えてご説明します。

例えば、郊外と都内それぞれに1億円の物件があるとします。

ローン返済後、建物の価値はともにゼロになります。ところが、既にご説明した物件価格の比率に沿っていえば、残る土地の価値は地方で3,000万円、都心の物件で7,000万円となります。地方の物件の場合、残った土地を担保に建て替えを行おうとすると、3,000万円分の建物しか建てることができません。

一方、都心の物件であれば、7,000万円分の土地が残るため、3,000万円分の建物を建て、残る4,000万円分を担保に新しく物件を購入することができるのです。

したがって、当初の利回りが低かったとしても、都心の物件の場合であれば、将来的に地方の物件よりも高い利回りを見込むことも可能ということになります。

このように考えてみると、不動産投資を長期的に考えたときには、やはり都心の物件に狙いを絞ったほうが、後々損をしないといえるのではないでしょうか。

・都心の物件は長期的にみて価値が高い

不動産投資は将来の資産価値を見込んで行うことが重要です。そのため、長期的な視点で不動産投資をするのならば、土地の価値が占める割合の高い都心の物件がおすすめ。

都内の不動産であれば、ローン返済後に建物の価値が下がったとしても、土地を担保に新たな投資を行えます。

利回りに惑わされずに、都内の不動産に投資しましょう。

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