アパート投資成功の鍵は土地の「所有権獲得」と「活用方法」！
アパート投資で成功する人は必ず２つのポイントをおさえています。１つは賃貸ニーズに合わせた物件選びで土地の所有権獲得をめざすこと、もう１つは獲得した土地を担保に投資してさらに価値を生み出すことです。また、不動産投資をより成功に近づけるのは、深い部分まで把握できる情報網を掴むこと、人口が増え続ける土地を選ぶこと、流動性の高い資産となる土地も大切です。
アパート投資の成功とは、目先の儲けに縛られるのではなく、将来にわたったライフプランを支える価値のある物件を所有することにあります。こうしたアパート投資を成功させる２つのポイントと、アパート投資するのに適した地域を紹介します。
・アパート投資成功のポイントは土地の所有権獲得と土地の活用
アパート投資を成功に導くには、
＊最終的に価値が残る土地の所有権を獲得する
＊さらにその土地を担保に超高利回りの物件を生み出していくことを意識しましょう。
このためには下記の2つのポイントが重要となります。
・・1．賃貸ニーズに合わせた物件選びで土地の所有権獲得を目指す
アパートはマンションより少ない資本で土地を手に入れられます。加えて、最終的には何年経っても価値が残る土地の所有権を獲得できるというが、アパートのメリットです。ですが、土地のみで収益を上げるのは困難です。そのため、アパートの家賃収入でキャッシュフローを回す必要があります。
家賃収入を途切れさせないためには、土地の賃貸ニーズに合わせてアパートの空室リスクを避けましょう。
例えば、住居としての賃貸ニーズが高いのは大田区、品川区、世田谷区ですが、すでに一戸建てや分譲マンションが多い地域であるため、ファミリータイプの賃貸ではなく、単身者向けの投資用アパートが向いていると考えられます。
このようにニーズにあわせたアパートに投資することで、ローン完済後、最終的に価値が残る土地所有権が獲得できます。
・・2．獲得した土地を担保に投資してさらに価値を生み出す
不動産の価値は、「建物」と「土地」にわかれます。この価値の割合は地方と都内で異なります。
地方エリアでは不動産の価値は7割が建物になりますが、東京エリアでは逆になんと7割が土地の価値にあたります。つまりローン完済後に3割の土地が残るのか、7割の土地が残るのかということです。
7割の価値の土地が残る東京では、さらにこの土地を担保にしてアパートを立てれば、超高利回りの物件が新たに生み出せます。これこそアパート投資で成功する行動といえるでしょう。
・優れた物件を探すなら深部まで届く優れた情報網を掴む
長期的なスパンで人生を支える不動産を探すのなら、優れた情報網を掴むことが大切。インターネットや不動産業者の店頭に並んでいる情報だけでは、優良物件が探せません。優れた物件の情報は、一般まで下りてこないのです。
深部にある情報に触れるには
＊数多くの経験で培った目利き
＊長年かけて構築した業界内での信用
という条件を満たしている必要があります。
そして、このどちらもを満たしているのが、不動産業者なのです。
つまり、優れた物件を探すうえでは、プロの力添えが必要不可欠といえます。
・アパート投資するなら人口が増え続ける都内が有利
アパート投資は
＊1．将来も人口が増え続ける街
＊2．流動性の高い資産となる土地がある地域
という条件を満たす土地を選ぶべきです。
このどちらも満たすのが都内です。
まず、人口増加。東京都は、千代田区、中央区、港区の3区は、2040年まで人口が増え続けていくと予想しています。
次に土地の流動性。土地の流動性が高いということは、投資商品として売買されやすいということです。つまり、今後も人口が増えると予想されている東京は、不動産投資市場が活発になっているということです。
アパートに投資をするなら、都内のニーズにあわせた物件を選ぶことが肝心。もちろん、それを一人で行うことは、至難の業。優良物件を知るために、不動産のプロに相談するのも手です。
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コンサート
商業不動産の価値を上げるのは、やはりテナントの商品力、ビジネス力、ですが、それらに瞬発力はなかなか求められないのが常です。瞬発力がほしいとき、お祭りや、街コンなど、数か月、一年越しの準備が必要となります。それでも、今日明日、来週にでも成果を出したいとき、そんなときに便利なのが、音楽です。写真と不動産を、うまく組み合わせたフランス発の写真販売店の試みがありますが、音楽と、収益不動産と、普通にはないその関係を、まずは、わかりやすい事例をもとにかんがえてみましょう。 森ビルの創業者、森泰吉郎の自筆のロマ書の一説がかかれている、アークヒルズの広場は、カラヤン広場と呼ばれています、サントリーホールが、その広場、その開発の価値を高めたのはいうまでもないでしょう.....
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収益不動産の一生
収益不動産の一生という題は、大げさにきこえますが、ビルライフサイクル というのを考えている組織があります。大手ゼネコンや、協会もあります。ニューヨーク、マンハッタンのエンパイアステートビルは、８０年以上の、高齢ですが、まだまだ現役が長く続きそうです。コンクリート高層建築は、人間よりも長生きなのです。自分の子供よりも長生きなビル。そう思うと、不動産投資は、人生を共にする伴侶を選ぶがごとく、子供を心配し、育てる親のごとく、大変、楽しみがいのあることではないかとおもいます。
不動産投資戦略 Ｖｏｌ．１
不動産投資戦略について、東京の収益不動産を、数多くさわってこられた、不動産会社の代表の方に、インタビューしていきます。１９８０年代のバブルとその崩壊、リーマンショック前のバブルとその崩壊、場面場面で、いろいろなドラマがあり、それを見てこられた、不動産投資のプロ達。その方々の貴重なお話を、記録していきたいとおもいます。
収益不動産と人生
収益不動産と、人の一生を比べると、収益不動産は、３０年～長いもので、１００年、２００年。
土地でみれば、たとえば、ロンドンの土地などは、９００年のリースだったりします。
ニューヨーク、マンハッタンのエンパイアステートビルは、８０年以上の、高齢ですが、まだまだ現役が長く続きそうです。コンクリート高層建築は、人間よりも長生きなのです。自分の子供よりも長生きなビル。そう思うと、不動産投資は、人生を共にする伴侶を選ぶがごとく、子供を心配し、育てる親のごとく、大変、楽しみがいのあることではないかとおもいます。
収益不動産は、豊かな人生を、実現してくれます
収益不動産のある人生は、余裕をうみます。余裕が余裕を呼び、豊かな人生を実現してくれます。そうおっしゃるのは、港区にある不動産会社の坂木社長です。
生命保険は今すぐ解約して不動産投資するべき3つの理由
不動産投資は、利回りや相続税対策が目的なだけではなく、生命保険の代わりにもなり得ます。 今回は、不動産投資を始める前に知っておきたい、生命保険としての不動産投資についてご説明いたします。
・不動産投資を生命保険の代わりにするには団体信用生命保険加入が必須
マンション、アパート共に融資を受ける際は、団体信用生命保険（通称「団信」）に加入します。 団信に加入することで、不動産投資が生命保険としての価値を持ちます。
・・1.団信に加入していれば借り入れなしのマンションが残される
団信に加入している不動産オーナーが死去した場合、その不動産は遺族に残ります。この場合、オーナーにローンの残債があっても、遺族は、借り入れなしのマンションを手に入れられるのです。
例えば、4,000万円のアパートを購入したオーナーが、ローン残債1,000万円で亡くなったとします。この際の残債1,000万円は、保険会社が肩代わりし、遺族にはマンションだけが残されます。 団信は、オーナーが死亡または高度障害状態になった際に保険金でローンの残債を相殺。そのため、遺族には借り入れなしのマンションが残るという仕組みになっています。
・・2.団信に加入していれば生命保険料の節約も可能
不動産投資家の方の中には、一般的な生命保険に加入していない方もいらっしゃいます。それは団信に加入していれば、生命保険は不要とも言えるからです。団信と定期保険を比べた際、団信は払込期間が終了しても、不動産という資産が残る上に、保障を受けられます。
一方、一般的な定期タイプの死亡保険の場合、65歳以降は保障がなく、掛金も残りません。もちろん、終身タイプの保険を選べば、65歳以降も保障を受けられますが、その分、掛金は高くなり、負担が大きくなります。
このように、団信であれば終身タイプの生命保険となんら変わらない保障が受けられます。そのため、生命保険への支出を節約しても問題は生じません。
さらに団信であれば、保障に加えて不動産も残り、その後の家賃収入も得られます。捉えようによっては、生命保険よりも手厚い保障といえるかも知れません。
・・3.特約付きの団信も用意されている
初めて不動産投資をされる方の中には、「団信の保障は、死亡時あるいは高度障害状態になった時のみ適応されるのでは…？」と思っている方もいらっしゃることでしょう。
しかし、団信にはガン、急性心筋梗塞、脳卒中といった3大疾病にかかった場合でも、ローンが完済される特約付きのものがあるのです。
また金融機関によっては、3大疾病に加え、5疾患（糖尿病、高血圧性疾患、肝硬変、慢性膵炎、慢性腎臓病）を合わせた8大疾病にかかった場合でもローンが完済される団信を用意している所も。
・不動産投資は家族への「資産づくり」
オーナーに万が一のことがあっても、遺族は家賃収入が得られる上、アパートであれば土地も残る不動産投資。これは生命保険の代わりとなる「資産づくり」と言えますね。
「資産づくり」には団信への加入が必要不可欠です。死亡、高度障害状態時以外にも保険適用される団信もあるので、よく確認してから加入しましょう。
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アパートVSワンルームはアパートが断然得！
マイナス金利やインバウンドの影響により、熱を帯びている不動産投資市場。
今回は、不動産投資を代表するアパートとワンルームマンション、どちらに投資すべきなのかを比較します。
・長い目で見ればアパートの方が投資向き
「アパート」と聞くと、築年数や木造といったイメージから、どこか昭和あるいは野暮ったいイメージを持っている方が多いでしょう。反面「ワンルームマンション」と聞けば、アパートのイメージとは正反対の、洗練された建物が想像されるのではないでしょうか。
ですが、投資となると話は別。
長い目でみれば、アパートの方が、ワンルームマンションよりも投資に向いています。
・アパートは土地と建物で勝負できる
アパートが不動産投資に向いているのは、建物だけではなく、土地も大きな価値を持つからです。 ワンルームマンションの場合、自分で土地を持っているようで持っていない状態といえます。 マンションは、広い土地を何人かで分け合っているようなイメージで考えてください。
対してアパートは、土地も含めて自分のものです。
この点が、未来を見据えた不動産投資において、大きなポイントになります。
・・未来も価値が持続するのは土地もついているアパート
アパートは、建物の価値がなくなっても、土地があるため価値が持続します。
例えば、東京23区に建つ1億円の新築アパートを購入したとしましょう。
東京23区では、物件の価格に対して、70％が土地代、30％が建物代という割合になっています。そのため、ローン返済後、建物の価値がゼロになっても、7,000万円分の土地が資産として残ります。この場合であれば、新たに建築が可能ですし、土地を担保に新たに物件の購入もできます。土地があってないようなマンションではこれができません。ローンを返済した頃には、資産としての価値がなくなってしまいます。また、地方における土地と建物の割合は、土地30％、建物70％といった具合。 同じ1億円のアパートのローンを返済したとしても、建物の価値はなくなり、資産として残るのは、3,000万円の土地だけです。
これを考えると、マンションよりアパート、さらにいえば、23区内のアパートこそ不動産投資に向いているといえます。
・アパートに投資した場合の3つの出口戦略
アパートのように、土地が自分のものであれば、建物が老朽化した場合でも、適切な対処ができます。建物は、老朽化に比例して、空室の増加、修繕費の値上がりなどのデメリットが増えてきます。マンションの場合、敷地権として、土地を複数で共有しているため、自分の意志で建物を修繕することはできません。
一方、アパートはオーナーの意思で修繕や建て替えなど、主に3つの出口戦略が講じられます。
・・アパートの出口戦略1.建て替え
古くなったアパートを解体し、同じ土地に新しいアパートを建設する方法です。 新築であれば新たな入居者も入りやすく、安定した運営を行えます。さらに、相続財産から建築費用分を減らせるので、相続税対策にも有効です。 ただし、建て替え前より、税法における建物の評価額は上がってしまいますので、注意が必要です。
・・アパートの出口戦略2. リノベーション
老朽化したアパートを、リフォーム工事によって生まれ変わらせるリノベーション。 工費を相続税から減らすことが可能なうえ、建て替えとは異なり、税法における建物の評価額は変わらずに、新たな入居者を迎えられます。 ただし、入居者がいた場合は、立ち退きの問題が発生するので注意しましょう。建て替えも同様ですが、1室でも立ち退きに応じない場合、工事には移れません。
・・アパートの出口戦略3.買い替え
自分が所有しているアパートを売りに出すことで、建て替え、リノベーションのように、入居者に立ち退き交渉をする必要がなくなります。
・マンションに投資すると支出ばかりで損をする
ワンルームマンションに投資することのデメリットから、逆説的にアパート投資がなぜいいのかを説明します。ワンルームマンションに投資するにあたりローンを組みます。これが ＊借入金額：3,410万円 ＊月々返済：11万円 ＊期間：35年ローン だとします。
ワンルームマンションなので、当然家賃収入があります。これを10万とします。この場合、家賃収入だけでは、11万円という月々のローン返済には及ばず、自身で1万5千円を補填する必要があります。毎月補填していると、年で18万、ローン完済の頃には、600万近く余計に支出していることになります。「ワンルーム」なので当然家賃は1世帯からしか入りません。家賃収入も決まっているのです。 対して、アパートであれば、入居者数に応じた家賃収入が見込めます。 さらに、上述のように時間が経つにつれ、建物の価値は下がっていきます。 アパートであれば土地が残りますが、マンションでは土地は残りません。負の財産だけが残るのです。
・・「マンションは生命保険代わりになる」という甘い言葉に騙されない
ワンルームマンションでは、家賃収入だけでローン返済するのは難しいと解説しました。ここまで聞くと、ワンルームマンションへの投資を控えようと思われる方がほとんどでしょう。 ですが、そのような方たちに対して「マンションは生命保険代わりになる。保険代と思えば毎月の出費も痛くない」という甘い言葉が投げかけられることがあります。
たしかに不動産投資は生命保険の代わりになるといえます。ですが、それはアパートも同様。アパートであれば生命保険として価値に加えて、土地という大きな価値が残るのです。
不動産投資が生命保険の代わりというのは、マンションの専売特許ではないのです。
・不動産投資は目先に利益にとらわれない
不動産投資は長い視点で捉えて、利益をあげていくことが肝心。ローンの返済が終わったら、残ったのは老朽化したマンションだけ、という状況にならないよう、アパートに投資し、着実に利益を生み出していくことが大切です。
健康について
不動産投資は、不労所得ではないとはいうものの、実際には肉体労働者や、オフィスワーカーなどに比べると、労働時間が短いのは確かですし、あまり痩せた大家さんはいらっしゃらないというのは世界共通のようですね。皆さん、健康に気をつかっていらっしゃいますが、ゴルフが趣味の方も多い中で、ゴルフは全くされないというかたも少なくありません。そこで、ゴルフをせずに、健康を維持している方に、その秘訣について、インタビューしてみました。
収益不動産と人生
収益不動産と、人の一生を比べると、収益不動産は、３０年～長いもので、１００年、２００年。
土地でみれば、たとえば、ロンドンの土地などは、９００年のリースだったりします。
ニューヨーク、マンハッタンのエンパイアステートビルは、８０年以上の、高齢ですが、まだまだ現役が長く続きそうです。コンクリート高層建築は、人間よりも長生きなのです。自分の子供よりも長生きなビル。そう思うと、不動産投資は、人生を共にする伴侶を選ぶがごとく、子供を心配し、育てる親のごとく、大変、楽しみがいのあることではないかとおもいます。
収益不動産は、豊かな人生を、実現してくれます
収益不動産のある人生は、余裕をうみます。余裕が余裕を呼び、豊かな人生を実現してくれます。そうおっしゃるのは、港区にある不動産会社の坂木社長です。
市場は50兆円！オーダーメード不動産投資が富裕層の相続対策になる理由
不動産投資は、マイナス金利を背景に、市場額が増加傾向にあります。 そんな中、今後不動産投資にとって重要になってくるのが、富裕層の存在です。
不動産投資は、30〜40代の高収入のビジネスパーソン、いわゆる投資リテラシーの高いサラリーマン投資家が資産運用として行ってきました。 ですが、今後の不動産投資は、投資家の層も広がり、富裕層の資産運用としての要素も強くなっていくと考えられます。
今回は、富裕層の資産運用に適した投資スタイルを紹介いたします。
・富裕層の不動産投資は相続対策が大きな目的に
不動産投資が富裕層ビジネスとして成り立つ理由は、相続対策という点。国内における、富裕層の相続資産は、年間50兆円にも上ると言われています。 この莫大な資産の運用として、不動産投資が有効であると考えられます。
・きめ細かい要望が叶うオーダーメード投資が相続対策に最適
これまでも不動産は、事業継承や相続対策として活用されてきました。 ですが、従来の投資スタイルは、選択肢が少なく、不動産投資を相続対策として活用しきれていませんでした。 相続対策は、純資産を圧縮させることが重要です。当然純資産は顧客によって変わるため、個々に適した不動産投資も変わります。
そこで重要になるのが、オーダーメード投資です。オーダーメード投資であれば、顧客の状況にあわせたきめ細かい不動産投資が可能なため、相続対策に最適といえます。
・オーダーメード投資は不動産をベースにしたコンサル業
相続対策としての不動産商品は、割高な物件ばかりが目につく傾向にあります。ですが、初期投資が高くとも、数十年先に価値がなくなってしまっては意味がありません。オーダーメード投資ならば、将来にわたって資産価値が残る商品を、税務、資産運用の面なども含め、顧客の要望にあわせ提供します。さながら、不動産を下地としたコンサルティング業務といえます。
・オーダーメード投資ができるのは仕入れから開発までできる専門業者
オーダメード投資は、顧客に多様な選択肢を提示します。これは、どこの資産会社、どこの不動産会社でも対応できるわけではありません。オーダーメード投資は、土地の仕入れから開発まで、不動産投資に関する工程を包括的に対応する投資です。そのため、仕入れから開発までを、一貫して自社で完結できる会社だからこそできる投資スタイルなのです。
・不動産投資は数十年後の価値を見越して行う
不動産投資は、目先の利益ではなく、数十年後に価値がどれほど残っているかを見越して投資するべきです。 オーダーメード投資であれば、安価ながらも将来的に価値が残る物件に投資ができます。特に相続対策として不動産に投資をしようと考えている方は、検討してみる価値があります。
不動産投資戦略 Ｖｏｌ．１
不動産投資戦略について、東京の収益不動産を、数多くさわってこられた、不動産会社の代表の方に、インタビューしていきます。１９８０年代のバブルとその崩壊、リーマンショック前のバブルとその崩壊、場面場面で、いろいろなドラマがあり、それを見てこられた、不動産投資のプロ達。その方々の貴重なお話を、記録していきたいとおもいます。
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コンサート
商業不動産の価値を上げるのは、やはりテナントの商品力、ビジネス力、ですが、それらに瞬発力はなかなか求められないのが常です。瞬発力がほしいとき、お祭りや、街コンなど、数か月、一年越しの準備が必要となります。それでも、今日明日、来週にでも成果を出したいとき、そんなときに便利なのが、音楽です。写真と不動産を、うまく組み合わせたフランス発の写真販売店の試みがありますが、音楽と、収益不動産と、普通にはないその関係を、まずは、わかりやすい事例をもとにかんがえてみましょう。 森ビルの創業者、森泰吉郎の自筆のロマ書の一説がかかれている、アークヒルズの広場は、カラヤン広場と呼ばれています、サントリーホールが、その広場、その開発の価値を高めたのはいうまでもないでしょう.....
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売却より魅力的な土地活用 その土地売る前に考えてみませんか？
都内に買った夢の一戸建てマイホーム。バブルから30年経ち、そのローンを完済し定年を迎えたご夫婦が、老後のために土地を売却し田舎でのんびりと余生を過ごすなんて話を最近よく耳にします。
現在の日本は、土地を売って現金を得るというプロセスが当たり前です。しかし、土地というのは売るだけではもったいない価値を秘めているものなんです。
その土地を売るだけで満足するのではなく、売る前にその土地の持っている価値を調べ、その活用を考えてみてはいかがでしょうか？
■都内の土地活用は売却よりも収入が見込める
35年のローンを完済したご夫婦が老後に備えて土地を売却されたり、相続で受けた土地を相続税捻出のために売却したりと現在の日本は土地の売却が大前提になっています。
たとえば、東京の土地を5,000万円で売ったとすると、税金など引かれて3,800万円くらいしか現金として残りません。しかし、その土地を活用すれば30年後には1億円以上を稼ぐことができるんです。
東京の土地というのは1億円の土地建物に対して7,000万円から8,000万円の土地割合があります。
土地活用は大地主が行うものと思っていないでしょうか？ 無担保の土地を10坪、20坪持っていれば地主と言えます。都内に多くの地主がいるのは、その土地の持っているポテンシャルをわかっているからです。売却するよりも活用した方がいいと代々わかっているからなんです。
土地を持っていない人が東京都下で土地付き新築アパートを買うと利回りは4～5％ですが、ローンのない土地をすでにお持ちの方が土地活用した場合の利回りは20～25％で回ります。
お持ちの土地を運用すれば、4年か5年で投資額を回収でき、そこから先は借金もなく毎月安定した収入を得ることができます。
せっかく35年かけローンを払い終えた土地を持っているのに、すぐに売却してしまうのはデメリットしかないと言えるでしょう。
■土地活用の提案できる不動産業社
売却よりも遥かに魅力的な土地活用ですが、なぜ普及していないのでしょうか？
それは、街の不動産会社や大手の不動産仲介業者が自社で建設会社や設計士を持っておらず、土地を活用する提案力が弱いからです。そういう会社は、活用できる魅力的な土地が思っていても、それを活用させるノウハウや方法がなく、目先の手数料を得る提案をしてしまうのです。
不動産を扱う会社の中には、仲介会社だけでなく開発会社や建設会社をグループで持っている会社があり、その土地の活用方法を提案できるノウハウを持っている会社があります。
土地を売りたいと思った場合、まずはその土地がどんな価値があるかを知るべきであり、その土地の活用方法を提案してくれるような会社を探す必要があるんです。
土地活用や不動産投資にも、もちろんリスクがあります。それは入居者が入らないことです。しかし、そのリスクは、その土地の持っている価値を見誤らない限りリスクを十分軽減させることができるのです。
地方にアパートを建てたり、駅から遠いところに商業ビルを建ててもリスクは増えるだけです。その土地の価値を見誤らない提案ができる不動産を選ぶべきなのです。
ノーと言える不動産業者は、あまりいないかもしれません。
不動産のプロの目から見て、自分たちならどうするのがいいのか？ そんな提案をしてくれる不動産会社に出会うことができたら、土地を売却する前に提案を受けてみるべきではないでしょうか？
生命保険は今すぐ解約して不動産投資するべき3つの理由
不動産投資は、利回りや相続税対策が目的なだけではなく、生命保険の代わりにもなり得ます。 今回は、不動産投資を始める前に知っておきたい、生命保険としての不動産投資についてご説明いたします。
・不動産投資を生命保険の代わりにするには団体信用生命保険加入が必須
マンション、アパート共に融資を受ける際は、団体信用生命保険（通称「団信」）に加入します。 団信に加入することで、不動産投資が生命保険としての価値を持ちます。
・・1.団信に加入していれば借り入れなしのマンションが残される
団信に加入している不動産オーナーが死去した場合、その不動産は遺族に残ります。この場合、オーナーにローンの残債があっても、遺族は、借り入れなしのマンションを手に入れられるのです。
例えば、4,000万円のアパートを購入したオーナーが、ローン残債1,000万円で亡くなったとします。この際の残債1,000万円は、保険会社が肩代わりし、遺族にはマンションだけが残されます。 団信は、オーナーが死亡または高度障害状態になった際に保険金でローンの残債を相殺。そのため、遺族には借り入れなしのマンションが残るという仕組みになっています。
・・2.団信に加入していれば生命保険料の節約も可能
不動産投資家の方の中には、一般的な生命保険に加入していない方もいらっしゃいます。それは団信に加入していれば、生命保険は不要とも言えるからです。団信と定期保険を比べた際、団信は払込期間が終了しても、不動産という資産が残る上に、保障を受けられます。
一方、一般的な定期タイプの死亡保険の場合、65歳以降は保障がなく、掛金も残りません。もちろん、終身タイプの保険を選べば、65歳以降も保障を受けられますが、その分、掛金は高くなり、負担が大きくなります。
このように、団信であれば終身タイプの生命保険となんら変わらない保障が受けられます。そのため、生命保険への支出を節約しても問題は生じません。
さらに団信であれば、保障に加えて不動産も残り、その後の家賃収入も得られます。捉えようによっては、生命保険よりも手厚い保障といえるかも知れません。
・・3.特約付きの団信も用意されている
初めて不動産投資をされる方の中には、「団信の保障は、死亡時あるいは高度障害状態になった時のみ適応されるのでは…？」と思っている方もいらっしゃることでしょう。
しかし、団信にはガン、急性心筋梗塞、脳卒中といった3大疾病にかかった場合でも、ローンが完済される特約付きのものがあるのです。
また金融機関によっては、3大疾病に加え、5疾患（糖尿病、高血圧性疾患、肝硬変、慢性膵炎、慢性腎臓病）を合わせた8大疾病にかかった場合でもローンが完済される団信を用意している所も。
・不動産投資は家族への「資産づくり」
オーナーに万が一のことがあっても、遺族は家賃収入が得られる上、アパートであれば土地も残る不動産投資。これは生命保険の代わりとなる「資産づくり」と言えますね。
「資産づくり」には団信への加入が必要不可欠です。死亡、高度障害状態時以外にも保険適用される団信もあるので、よく確認してから加入しましょう。
アパートVSワンルームはアパートが断然得！
マイナス金利やインバウンドの影響により、熱を帯びている不動産投資市場。
今回は、不動産投資を代表するアパートとワンルームマンション、どちらに投資すべきなのかを比較します。
・長い目で見ればアパートの方が投資向き
「アパート」と聞くと、築年数や木造といったイメージから、どこか昭和あるいは野暮ったいイメージを持っている方が多いでしょう。反面「ワンルームマンション」と聞けば、アパートのイメージとは正反対の、洗練された建物が想像されるのではないでしょうか。
ですが、投資となると話は別。
長い目でみれば、アパートの方が、ワンルームマンションよりも投資に向いています。
・アパートは土地と建物で勝負できる
アパートが不動産投資に向いているのは、建物だけではなく、土地も大きな価値を持つからです。 ワンルームマンションの場合、自分で土地を持っているようで持っていない状態といえます。 マンションは、広い土地を何人かで分け合っているようなイメージで考えてください。
対してアパートは、土地も含めて自分のものです。
この点が、未来を見据えた不動産投資において、大きなポイントになります。
・・未来も価値が持続するのは土地もついているアパート
アパートは、建物の価値がなくなっても、土地があるため価値が持続します。
例えば、東京23区に建つ1億円の新築アパートを購入したとしましょう。
東京23区では、物件の価格に対して、70％が土地代、30％が建物代という割合になっています。そのため、ローン返済後、建物の価値がゼロになっても、7,000万円分の土地が資産として残ります。この場合であれば、新たに建築が可能ですし、土地を担保に新たに物件の購入もできます。土地があってないようなマンションではこれができません。ローンを返済した頃には、資産としての価値がなくなってしまいます。また、地方における土地と建物の割合は、土地30％、建物70％といった具合。 同じ1億円のアパートのローンを返済したとしても、建物の価値はなくなり、資産として残るのは、3,000万円の土地だけです。
これを考えると、マンションよりアパート、さらにいえば、23区内のアパートこそ不動産投資に向いているといえます。
・アパートに投資した場合の3つの出口戦略
アパートのように、土地が自分のものであれば、建物が老朽化した場合でも、適切な対処ができます。建物は、老朽化に比例して、空室の増加、修繕費の値上がりなどのデメリットが増えてきます。マンションの場合、敷地権として、土地を複数で共有しているため、自分の意志で建物を修繕することはできません。
一方、アパートはオーナーの意思で修繕や建て替えなど、主に3つの出口戦略が講じられます。
・・アパートの出口戦略1.建て替え
古くなったアパートを解体し、同じ土地に新しいアパートを建設する方法です。 新築であれば新たな入居者も入りやすく、安定した運営を行えます。さらに、相続財産から建築費用分を減らせるので、相続税対策にも有効です。 ただし、建て替え前より、税法における建物の評価額は上がってしまいますので、注意が必要です。
・・アパートの出口戦略2. リノベーション
老朽化したアパートを、リフォーム工事によって生まれ変わらせるリノベーション。 工費を相続税から減らすことが可能なうえ、建て替えとは異なり、税法における建物の評価額は変わらずに、新たな入居者を迎えられます。 ただし、入居者がいた場合は、立ち退きの問題が発生するので注意しましょう。建て替えも同様ですが、1室でも立ち退きに応じない場合、工事には移れません。
・・アパートの出口戦略3.買い替え
自分が所有しているアパートを売りに出すことで、建て替え、リノベーションのように、入居者に立ち退き交渉をする必要がなくなります。
・マンションに投資すると支出ばかりで損をする
ワンルームマンションに投資することのデメリットから、逆説的にアパート投資がなぜいいのかを説明します。ワンルームマンションに投資するにあたりローンを組みます。これが ＊借入金額：3,410万円 ＊月々返済：11万円 ＊期間：35年ローン だとします。
ワンルームマンションなので、当然家賃収入があります。これを10万とします。この場合、家賃収入だけでは、11万円という月々のローン返済には及ばず、自身で1万5千円を補填する必要があります。毎月補填していると、年で18万、ローン完済の頃には、600万近く余計に支出していることになります。「ワンルーム」なので当然家賃は1世帯からしか入りません。家賃収入も決まっているのです。 対して、アパートであれば、入居者数に応じた家賃収入が見込めます。 さらに、上述のように時間が経つにつれ、建物の価値は下がっていきます。 アパートであれば土地が残りますが、マンションでは土地は残りません。負の財産だけが残るのです。
・・「マンションは生命保険代わりになる」という甘い言葉に騙されない
ワンルームマンションでは、家賃収入だけでローン返済するのは難しいと解説しました。ここまで聞くと、ワンルームマンションへの投資を控えようと思われる方がほとんどでしょう。 ですが、そのような方たちに対して「マンションは生命保険代わりになる。保険代と思えば毎月の出費も痛くない」という甘い言葉が投げかけられることがあります。
たしかに不動産投資は生命保険の代わりになるといえます。ですが、それはアパートも同様。アパートであれば生命保険として価値に加えて、土地という大きな価値が残るのです。
不動産投資が生命保険の代わりというのは、マンションの専売特許ではないのです。
・不動産投資は目先に利益にとらわれない
不動産投資は長い視点で捉えて、利益をあげていくことが肝心。ローンの返済が終わったら、残ったのは老朽化したマンションだけ、という状況にならないよう、アパートに投資し、着実に利益を生み出していくことが大切です。
