生命保険は今すぐ解約して不動産投資するべき3つの理由
不動産投資は、利回りや相続税対策が目的なだけではなく、生命保険の代わりにもなり得ます。 今回は、不動産投資を始める前に知っておきたい、生命保険としての不動産投資についてご説明いたします。
・不動産投資を生命保険の代わりにするには団体信用生命保険加入が必須
マンション、アパート共に融資を受ける際は、団体信用生命保険（通称「団信」）に加入します。 団信に加入することで、不動産投資が生命保険としての価値を持ちます。
・・1.団信に加入していれば借り入れなしのマンションが残される
団信に加入している不動産オーナーが死去した場合、その不動産は遺族に残ります。この場合、オーナーにローンの残債があっても、遺族は、借り入れなしのマンションを手に入れられるのです。
例えば、4,000万円のアパートを購入したオーナーが、ローン残債1,000万円で亡くなったとします。この際の残債1,000万円は、保険会社が肩代わりし、遺族にはマンションだけが残されます。 団信は、オーナーが死亡または高度障害状態になった際に保険金でローンの残債を相殺。そのため、遺族には借り入れなしのマンションが残るという仕組みになっています。
・・2.団信に加入していれば生命保険料の節約も可能
不動産投資家の方の中には、一般的な生命保険に加入していない方もいらっしゃいます。それは団信に加入していれば、生命保険は不要とも言えるからです。団信と定期保険を比べた際、団信は払込期間が終了しても、不動産という資産が残る上に、保障を受けられます。
一方、一般的な定期タイプの死亡保険の場合、65歳以降は保障がなく、掛金も残りません。もちろん、終身タイプの保険を選べば、65歳以降も保障を受けられますが、その分、掛金は高くなり、負担が大きくなります。
このように、団信であれば終身タイプの生命保険となんら変わらない保障が受けられます。そのため、生命保険への支出を節約しても問題は生じません。
さらに団信であれば、保障に加えて不動産も残り、その後の家賃収入も得られます。捉えようによっては、生命保険よりも手厚い保障といえるかも知れません。
・・3.特約付きの団信も用意されている
初めて不動産投資をされる方の中には、「団信の保障は、死亡時あるいは高度障害状態になった時のみ適応されるのでは…？」と思っている方もいらっしゃることでしょう。
しかし、団信にはガン、急性心筋梗塞、脳卒中といった3大疾病にかかった場合でも、ローンが完済される特約付きのものがあるのです。
また金融機関によっては、3大疾病に加え、5疾患（糖尿病、高血圧性疾患、肝硬変、慢性膵炎、慢性腎臓病）を合わせた8大疾病にかかった場合でもローンが完済される団信を用意している所も。
・不動産投資は家族への「資産づくり」
オーナーに万が一のことがあっても、遺族は家賃収入が得られる上、アパートであれば土地も残る不動産投資。これは生命保険の代わりとなる「資産づくり」と言えますね。
「資産づくり」には団信への加入が必要不可欠です。死亡、高度障害状態時以外にも保険適用される団信もあるので、よく確認してから加入しましょう。
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不動産投資戦略 Ｖｏｌ．１
不動産投資戦略について、東京の収益不動産を、数多くさわってこられた、不動産会社の代表の方に、インタビューしていきます。１９８０年代のバブルとその崩壊、リーマンショック前のバブルとその崩壊、場面場面で、いろいろなドラマがあり、それを見てこられた、不動産投資のプロ達。その方々の貴重なお話を、記録していきたいとおもいます。
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収益不動産の一生
収益不動産の一生という題は、大げさにきこえますが、ビルライフサイクル というのを考えている組織があります。大手ゼネコンや、協会もあります。ニューヨーク、マンハッタンのエンパイアステートビルは、８０年以上の、高齢ですが、まだまだ現役が長く続きそうです。コンクリート高層建築は、人間よりも長生きなのです。自分の子供よりも長生きなビル。そう思うと、不動産投資は、人生を共にする伴侶を選ぶがごとく、子供を心配し、育てる親のごとく、大変、楽しみがいのあることではないかとおもいます。
アパートVSワンルームはアパートが断然得！
マイナス金利やインバウンドの影響により、熱を帯びている不動産投資市場。
今回は、不動産投資を代表するアパートとワンルームマンション、どちらに投資すべきなのかを比較します。
・長い目で見ればアパートの方が投資向き
「アパート」と聞くと、築年数や木造といったイメージから、どこか昭和あるいは野暮ったいイメージを持っている方が多いでしょう。反面「ワンルームマンション」と聞けば、アパートのイメージとは正反対の、洗練された建物が想像されるのではないでしょうか。
ですが、投資となると話は別。
長い目でみれば、アパートの方が、ワンルームマンションよりも投資に向いています。
・アパートは土地と建物で勝負できる
アパートが不動産投資に向いているのは、建物だけではなく、土地も大きな価値を持つからです。 ワンルームマンションの場合、自分で土地を持っているようで持っていない状態といえます。 マンションは、広い土地を何人かで分け合っているようなイメージで考えてください。
対してアパートは、土地も含めて自分のものです。
この点が、未来を見据えた不動産投資において、大きなポイントになります。
・・未来も価値が持続するのは土地もついているアパート
アパートは、建物の価値がなくなっても、土地があるため価値が持続します。
例えば、東京23区に建つ1億円の新築アパートを購入したとしましょう。
東京23区では、物件の価格に対して、70％が土地代、30％が建物代という割合になっています。そのため、ローン返済後、建物の価値がゼロになっても、7,000万円分の土地が資産として残ります。この場合であれば、新たに建築が可能ですし、土地を担保に新たに物件の購入もできます。土地があってないようなマンションではこれができません。ローンを返済した頃には、資産としての価値がなくなってしまいます。また、地方における土地と建物の割合は、土地30％、建物70％といった具合。 同じ1億円のアパートのローンを返済したとしても、建物の価値はなくなり、資産として残るのは、3,000万円の土地だけです。
これを考えると、マンションよりアパート、さらにいえば、23区内のアパートこそ不動産投資に向いているといえます。
・アパートに投資した場合の3つの出口戦略
アパートのように、土地が自分のものであれば、建物が老朽化した場合でも、適切な対処ができます。建物は、老朽化に比例して、空室の増加、修繕費の値上がりなどのデメリットが増えてきます。マンションの場合、敷地権として、土地を複数で共有しているため、自分の意志で建物を修繕することはできません。
一方、アパートはオーナーの意思で修繕や建て替えなど、主に3つの出口戦略が講じられます。
・・アパートの出口戦略1.建て替え
古くなったアパートを解体し、同じ土地に新しいアパートを建設する方法です。 新築であれば新たな入居者も入りやすく、安定した運営を行えます。さらに、相続財産から建築費用分を減らせるので、相続税対策にも有効です。 ただし、建て替え前より、税法における建物の評価額は上がってしまいますので、注意が必要です。
・・アパートの出口戦略2. リノベーション
老朽化したアパートを、リフォーム工事によって生まれ変わらせるリノベーション。 工費を相続税から減らすことが可能なうえ、建て替えとは異なり、税法における建物の評価額は変わらずに、新たな入居者を迎えられます。 ただし、入居者がいた場合は、立ち退きの問題が発生するので注意しましょう。建て替えも同様ですが、1室でも立ち退きに応じない場合、工事には移れません。
・・アパートの出口戦略3.買い替え
自分が所有しているアパートを売りに出すことで、建て替え、リノベーションのように、入居者に立ち退き交渉をする必要がなくなります。
・マンションに投資すると支出ばかりで損をする
ワンルームマンションに投資することのデメリットから、逆説的にアパート投資がなぜいいのかを説明します。ワンルームマンションに投資するにあたりローンを組みます。これが ＊借入金額：3,410万円 ＊月々返済：11万円 ＊期間：35年ローン だとします。
ワンルームマンションなので、当然家賃収入があります。これを10万とします。この場合、家賃収入だけでは、11万円という月々のローン返済には及ばず、自身で1万5千円を補填する必要があります。毎月補填していると、年で18万、ローン完済の頃には、600万近く余計に支出していることになります。「ワンルーム」なので当然家賃は1世帯からしか入りません。家賃収入も決まっているのです。 対して、アパートであれば、入居者数に応じた家賃収入が見込めます。 さらに、上述のように時間が経つにつれ、建物の価値は下がっていきます。 アパートであれば土地が残りますが、マンションでは土地は残りません。負の財産だけが残るのです。
・・「マンションは生命保険代わりになる」という甘い言葉に騙されない
ワンルームマンションでは、家賃収入だけでローン返済するのは難しいと解説しました。ここまで聞くと、ワンルームマンションへの投資を控えようと思われる方がほとんどでしょう。 ですが、そのような方たちに対して「マンションは生命保険代わりになる。保険代と思えば毎月の出費も痛くない」という甘い言葉が投げかけられることがあります。
たしかに不動産投資は生命保険の代わりになるといえます。ですが、それはアパートも同様。アパートであれば生命保険として価値に加えて、土地という大きな価値が残るのです。
不動産投資が生命保険の代わりというのは、マンションの専売特許ではないのです。
・不動産投資は目先に利益にとらわれない
不動産投資は長い視点で捉えて、利益をあげていくことが肝心。ローンの返済が終わったら、残ったのは老朽化したマンションだけ、という状況にならないよう、アパートに投資し、着実に利益を生み出していくことが大切です。
生命保険は今すぐ解約して不動産投資するべき3つの理由
不動産投資は、利回りや相続税対策が目的なだけではなく、生命保険の代わりにもなり得ます。 今回は、不動産投資を始める前に知っておきたい、生命保険としての不動産投資についてご説明いたします。
・不動産投資を生命保険の代わりにするには団体信用生命保険加入が必須
マンション、アパート共に融資を受ける際は、団体信用生命保険（通称「団信」）に加入します。 団信に加入することで、不動産投資が生命保険としての価値を持ちます。
・・1.団信に加入していれば借り入れなしのマンションが残される
団信に加入している不動産オーナーが死去した場合、その不動産は遺族に残ります。この場合、オーナーにローンの残債があっても、遺族は、借り入れなしのマンションを手に入れられるのです。
例えば、4,000万円のアパートを購入したオーナーが、ローン残債1,000万円で亡くなったとします。この際の残債1,000万円は、保険会社が肩代わりし、遺族にはマンションだけが残されます。 団信は、オーナーが死亡または高度障害状態になった際に保険金でローンの残債を相殺。そのため、遺族には借り入れなしのマンションが残るという仕組みになっています。
・・2.団信に加入していれば生命保険料の節約も可能
不動産投資家の方の中には、一般的な生命保険に加入していない方もいらっしゃいます。それは団信に加入していれば、生命保険は不要とも言えるからです。団信と定期保険を比べた際、団信は払込期間が終了しても、不動産という資産が残る上に、保障を受けられます。
一方、一般的な定期タイプの死亡保険の場合、65歳以降は保障がなく、掛金も残りません。もちろん、終身タイプの保険を選べば、65歳以降も保障を受けられますが、その分、掛金は高くなり、負担が大きくなります。
このように、団信であれば終身タイプの生命保険となんら変わらない保障が受けられます。そのため、生命保険への支出を節約しても問題は生じません。
さらに団信であれば、保障に加えて不動産も残り、その後の家賃収入も得られます。捉えようによっては、生命保険よりも手厚い保障といえるかも知れません。
・・3.特約付きの団信も用意されている
初めて不動産投資をされる方の中には、「団信の保障は、死亡時あるいは高度障害状態になった時のみ適応されるのでは…？」と思っている方もいらっしゃることでしょう。
しかし、団信にはガン、急性心筋梗塞、脳卒中といった3大疾病にかかった場合でも、ローンが完済される特約付きのものがあるのです。
また金融機関によっては、3大疾病に加え、5疾患（糖尿病、高血圧性疾患、肝硬変、慢性膵炎、慢性腎臓病）を合わせた8大疾病にかかった場合でもローンが完済される団信を用意している所も。
・不動産投資は家族への「資産づくり」
オーナーに万が一のことがあっても、遺族は家賃収入が得られる上、アパートであれば土地も残る不動産投資。これは生命保険の代わりとなる「資産づくり」と言えますね。
「資産づくり」には団信への加入が必要不可欠です。死亡、高度障害状態時以外にも保険適用される団信もあるので、よく確認してから加入しましょう。
不動産投資戦略 Ｖｏｌ．１
不動産投資戦略について、東京の収益不動産を、数多くさわってこられた、不動産会社の代表の方に、インタビューしていきます。１９８０年代のバブルとその崩壊、リーマンショック前のバブルとその崩壊、場面場面で、いろいろなドラマがあり、それを見てこられた、不動産投資のプロ達。その方々の貴重なお話を、記録していきたいとおもいます。
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アパートVSワンルームはアパートが断然得！
マイナス金利やインバウンドの影響により、熱を帯びている不動産投資市場。
今回は、不動産投資を代表するアパートとワンルームマンション、どちらに投資すべきなのかを比較します。
・長い目で見ればアパートの方が投資向き
「アパート」と聞くと、築年数や木造といったイメージから、どこか昭和あるいは野暮ったいイメージを持っている方が多いでしょう。反面「ワンルームマンション」と聞けば、アパートのイメージとは正反対の、洗練された建物が想像されるのではないでしょうか。
ですが、投資となると話は別。
長い目でみれば、アパートの方が、ワンルームマンションよりも投資に向いています。
・アパートは土地と建物で勝負できる
アパートが不動産投資に向いているのは、建物だけではなく、土地も大きな価値を持つからです。 ワンルームマンションの場合、自分で土地を持っているようで持っていない状態といえます。 マンションは、広い土地を何人かで分け合っているようなイメージで考えてください。
対してアパートは、土地も含めて自分のものです。
この点が、未来を見据えた不動産投資において、大きなポイントになります。
・・未来も価値が持続するのは土地もついているアパート
アパートは、建物の価値がなくなっても、土地があるため価値が持続します。
例えば、東京23区に建つ1億円の新築アパートを購入したとしましょう。
東京23区では、物件の価格に対して、70％が土地代、30％が建物代という割合になっています。そのため、ローン返済後、建物の価値がゼロになっても、7,000万円分の土地が資産として残ります。この場合であれば、新たに建築が可能ですし、土地を担保に新たに物件の購入もできます。土地があってないようなマンションではこれができません。ローンを返済した頃には、資産としての価値がなくなってしまいます。また、地方における土地と建物の割合は、土地30％、建物70％といった具合。 同じ1億円のアパートのローンを返済したとしても、建物の価値はなくなり、資産として残るのは、3,000万円の土地だけです。
これを考えると、マンションよりアパート、さらにいえば、23区内のアパートこそ不動産投資に向いているといえます。
・アパートに投資した場合の3つの出口戦略
アパートのように、土地が自分のものであれば、建物が老朽化した場合でも、適切な対処ができます。建物は、老朽化に比例して、空室の増加、修繕費の値上がりなどのデメリットが増えてきます。マンションの場合、敷地権として、土地を複数で共有しているため、自分の意志で建物を修繕することはできません。
一方、アパートはオーナーの意思で修繕や建て替えなど、主に3つの出口戦略が講じられます。
・・アパートの出口戦略1.建て替え
古くなったアパートを解体し、同じ土地に新しいアパートを建設する方法です。 新築であれば新たな入居者も入りやすく、安定した運営を行えます。さらに、相続財産から建築費用分を減らせるので、相続税対策にも有効です。 ただし、建て替え前より、税法における建物の評価額は上がってしまいますので、注意が必要です。
・・アパートの出口戦略2. リノベーション
老朽化したアパートを、リフォーム工事によって生まれ変わらせるリノベーション。 工費を相続税から減らすことが可能なうえ、建て替えとは異なり、税法における建物の評価額は変わらずに、新たな入居者を迎えられます。 ただし、入居者がいた場合は、立ち退きの問題が発生するので注意しましょう。建て替えも同様ですが、1室でも立ち退きに応じない場合、工事には移れません。
・・アパートの出口戦略3.買い替え
自分が所有しているアパートを売りに出すことで、建て替え、リノベーションのように、入居者に立ち退き交渉をする必要がなくなります。
・マンションに投資すると支出ばかりで損をする
ワンルームマンションに投資することのデメリットから、逆説的にアパート投資がなぜいいのかを説明します。ワンルームマンションに投資するにあたりローンを組みます。これが ＊借入金額：3,410万円 ＊月々返済：11万円 ＊期間：35年ローン だとします。
ワンルームマンションなので、当然家賃収入があります。これを10万とします。この場合、家賃収入だけでは、11万円という月々のローン返済には及ばず、自身で1万5千円を補填する必要があります。毎月補填していると、年で18万、ローン完済の頃には、600万近く余計に支出していることになります。「ワンルーム」なので当然家賃は1世帯からしか入りません。家賃収入も決まっているのです。 対して、アパートであれば、入居者数に応じた家賃収入が見込めます。 さらに、上述のように時間が経つにつれ、建物の価値は下がっていきます。 アパートであれば土地が残りますが、マンションでは土地は残りません。負の財産だけが残るのです。
・・「マンションは生命保険代わりになる」という甘い言葉に騙されない
ワンルームマンションでは、家賃収入だけでローン返済するのは難しいと解説しました。ここまで聞くと、ワンルームマンションへの投資を控えようと思われる方がほとんどでしょう。 ですが、そのような方たちに対して「マンションは生命保険代わりになる。保険代と思えば毎月の出費も痛くない」という甘い言葉が投げかけられることがあります。
たしかに不動産投資は生命保険の代わりになるといえます。ですが、それはアパートも同様。アパートであれば生命保険として価値に加えて、土地という大きな価値が残るのです。
不動産投資が生命保険の代わりというのは、マンションの専売特許ではないのです。
・不動産投資は目先に利益にとらわれない
不動産投資は長い視点で捉えて、利益をあげていくことが肝心。ローンの返済が終わったら、残ったのは老朽化したマンションだけ、という状況にならないよう、アパートに投資し、着実に利益を生み出していくことが大切です。
不動産投資成功の鍵は利回り、将来性、未公開情報の3つ
マイナス金利政策などを背景に、不動産投資を行う人が増えてきました。しかし成功する人は、それほど多くありません。不動産投資で失敗しないためのポイントは、高い利回りに惑わされない、将来的な資産価値を見据える、相場よりも安く購入する、の3つであると言えます。しかし、まだ市場に公開されていない情報を予め手に入れることができれば、さらに有利に不動産投資を進めることができます。
マイナス金利政策などを背景に、不動産に投資をしようと考える人は少なくない反面、投資に成功する人はさほど多くはありません。不動産投資で失敗しないためには、どんなことに気をつければ良いのでしょうか。今回は、そんな不動産投資で失敗しないためのポイントについてご紹介していきたいと思います。
・甘い誘い文句があっても利回りの高さに飛びつかない
まず、不動産投資をするうえで重要なのは、むやみに利回りの高い物件に飛びつかないことです。 一般的に「利回り」は、不動産投資において収益率を表す指標の一つとして、重要視されています。 ですが、利回りが高いからと言って、それが優良な物件であるとは限りません。逆に考えれば、相場と比べて、利回りが高い物件は、甘い誘い文句がなければ買い手がつかない物件であるとも言えます。
・多少利回りが低くても土地の将来性を見極める
利回り以上に不動産投資で大切なのは「その立地の将来性」に注目することです。
例えば、地方や郊外は人口減少の影響から、今後の賃貸ニーズが減少していくと考えられます。 この場合、利回りを高く設定しないと、不動産の買い手がつかなくなります。
対して多少利回りが低かったとしても、将来性がある土地であるならば、今後も賃貸ニーズが期待できるうえに、土地の価値が上がる可能性もあります。加えて、将来性のある物件を相場よりも安く買うことができれば、不動産投資のリスクをさらに軽減できます。
目先の利回りを追いかけず、将来的な価値が見込める物件を、できるだけ安く入手するということが不動産投資で失敗しないポイントであると言えますね。
・専門家をパートナーにして未公開情報を入手
不動産投資は利回りに注意することと物件の将来性に加え、市場に出回らない情報を手に入れることで、さらに有利に進められます。
インターネットを使えば不動産投資に関する情報は見ることができますが、その情報は自分以外の何千人という投資家が閲覧しているわけですから、知っても得する情報であるとは言えません。
しかし、まだ市場に出回らない情報を予め入手することができれば、他の投資家を差し置いて、割安な優良物件を購入することができます。こうした未公開の情報を得るには、不動産投資に精通した専門家をパートナーにするというのが1つの方法です。専門家がいれば、未公開情報だけでなく、あらゆる投資の相談に親身に対応してくれるでしょうから、心強いと思います。
・3つのポイントを押さえて不動産投資成功に近づく
不動産投資でポイントとなるのは、
＊利回りの高さに惑わされない
＊将来的な資産価値を考える
＊未公開情報を手に入れる
の3つです。
3つに共通するのは、目先の情報にとらわれないということです。利回り、将来性は当然ですが、インターネットのなかに転がる目先の不動産情報だけに頼っていては、不動産投資で利益を生むのは難しくなります。
不動産投資で成功するためには、上で挙げた3つのポイントを押さえて不動産投資を行いましょう。
PRESIグループの強みは確かな目利きと足で掴んだ市場情報
2016年創業の不動産会社PRESIは、今、投資家の支持を集めています。近年の業績を見てもそれは明らかですが、何よりも投資家の利益を最大限に考え、優良物件を仕入れるという誠実な姿勢が大きな要因であると言えます。さらに今後は、不動産と建設を高次元で両立しているベンチャー企業であることを生かして、超高齢社会のニーズを捉え、富裕層へ向けの不動産仕入れ、販売に力を入れていきます。10年後、20年後の市場を想定してPRESIは常に準備をしているのです。
2016年創業の不動産会社PRESI。2018年3月期時点で40棟を超えるアパートの売買を行い、昨年末の内部収益率は18,000％もの数値を記録しました。今回はPRESIが投資家の支持を大きく集める理由をご紹介します。
・PRESIは確かな目利きでお客様と向き合う
創業当初、PRESIの目的は、投資に失敗しないよう着実に資産を増やしていこうとする投資リテラシーの高い人々の信頼を獲得していくことでした。そのため、PRESIでは、購入後のリスクが少ない優良物件を、厳選して提供してきました。
そうした優良物件の仕入れを可能にしたのは、不断の営業活動です。PRESIは１日に50件ほど仲介会社を訪ね、実際に現地にも向かいます。これまでの経験の中で培った審美眼、積み上げてきた情報を基に物件を吟味し、買い上げた土地からさらに1％から2％まで絞り込んでいくのです。
・開発から販売までを手がけるから良質な物件を顧客へ届けられる
PRESIはベンチャー企業としては珍しく、開発から販売までを一手に引き受ける事ができる一貫体制が整っています。自社で、地元の工務店などにアプローチし、販売会社であるPRESI-Xが販売を行うことで、優良物件を仕入れていきます。
こうした体制だからこそ、不動産価格高騰の要因となる中間業者や販売会社を介入させることなく、物件を投資家のもとへ届けることができます。つまり、投資家が物件を購入した際に、中間マージンがないので、建物価格が落ちないということが言えます。
このように、投資家に対して利益を還元していこうという1つ1つの試みが実を結び、PRESIは顧客と誠実に向き合う会社であるという信頼を獲得しました。
・市場の情報を吟味してユーザーに提案できる
PRESIは販売を担当するPRESI-X、建設を担うPRESI建設とで分社化されており、創業当時からグループ体制で業務を行ってきました。つまり、不動産業務と建設業務を両立しているベンチャー企業なのです。ゼロから物を作ることができるという大手にも引けをとらない強みを持っています。
また、大手の不動産にはない独自の“目利き力”で、区分の物件を買うのが良いのか、ビルを建てるべきなのか、“目利き力”で市場の情報を吟味し、その人にあった提案をしています。
大手企業に匹敵する力を持ちながらもベンチャーであるPRESIだからこそ、顧客1人1人に対して最適なプランを提供することができます。
ベンチャーの強みと建設から販売までを引き受ける企業力によって、これからPRESIは富裕層の支持を集めていくこととなるでしょう。
・PRESIが目指すのは人口減少に備えた事業継承や相続税対策問題
誠実な対応や卓越した目利きで顧客の信頼を勝ち取ったPRESIですが、これからは世の中のニーズに答えていくことに重点を置いていくとしています。
これまでも、日本国内の人口減少問題に着目し、都内の物件に注力してきましたが、今後は、超高齢社会を背景に、事業承継や相続税対策の問題に向けて舵をとっていきます。
これらの諸問題に対して、富裕層向けの不動産の仕入れ、販売という形で高所得者の資産運用をサポートしていこうというわけです。
以上、PRESIが投資家に選ばれる理由をご説明しました。投資家に対する誠実な態度を貫くことで、信頼を勝ち取ったという事がわかりました。そして、今後は富裕層向けの業務展開を本格化させるとのことでした。
現状は不動産の市場は安定しています。しかし、人口減少や高齢化が進むこの日本の状況を考えれば、今後の10年、20年は楽観視できません。そんな中で、PRESIは海外不動産なども視野に入れ、どんな投資家のニーズにも答えられるよう、日々成長を続けています。
大家の料理
収益不動産投資家として、数々の名店を食べ歩き、ご自身でも料理をされる、渋谷区にある、シェアハウス最大手の代表の、山中社長に、レシピを教えていただきました。シェアハウスで、住人達、ビジネスのお客様などを、頻繁に、ご自宅で接待されたりするそうです。長年にわたる改良の末、できあがったフュージョン料理を、ご紹介いただきます。
東京は、ヒュージョン料理の創作に最適な都市です
東京は、フュージョン料理の創作に最適な都市です。う少年のような顔で、話される、山中社長を、今回は、表参道にある、フュージョン料理店で、インタビューさせていただきました。
民泊大家さん
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スターバックスの一店舗売上、世界最高の売上げを誇る激戦区の渋谷で、エアビーアンドビーのホストを６期連続五つ星のスーパーホストをしている、Ｋさんに聞きました。
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その土地を売るだけで満足するのではなく、売る前にその土地の持っている価値を調べ、その活用を考えてみてはいかがでしょうか？
■都内の土地活用は売却よりも収入が見込める
35年のローンを完済したご夫婦が老後に備えて土地を売却されたり、相続で受けた土地を相続税捻出のために売却したりと現在の日本は土地の売却が大前提になっています。
たとえば、東京の土地を5,000万円で売ったとすると、税金など引かれて3,800万円くらいしか現金として残りません。しかし、その土地を活用すれば30年後には1億円以上を稼ぐことができるんです。
東京の土地というのは1億円の土地建物に対して7,000万円から8,000万円の土地割合があります。
土地活用は大地主が行うものと思っていないでしょうか？ 無担保の土地を10坪、20坪持っていれば地主と言えます。都内に多くの地主がいるのは、その土地の持っているポテンシャルをわかっているからです。売却するよりも活用した方がいいと代々わかっているからなんです。
土地を持っていない人が東京都下で土地付き新築アパートを買うと利回りは4～5％ですが、ローンのない土地をすでにお持ちの方が土地活用した場合の利回りは20～25％で回ります。
お持ちの土地を運用すれば、4年か5年で投資額を回収でき、そこから先は借金もなく毎月安定した収入を得ることができます。
せっかく35年かけローンを払い終えた土地を持っているのに、すぐに売却してしまうのはデメリットしかないと言えるでしょう。
■土地活用の提案できる不動産業社
売却よりも遥かに魅力的な土地活用ですが、なぜ普及していないのでしょうか？
それは、街の不動産会社や大手の不動産仲介業者が自社で建設会社や設計士を持っておらず、土地を活用する提案力が弱いからです。そういう会社は、活用できる魅力的な土地が思っていても、それを活用させるノウハウや方法がなく、目先の手数料を得る提案をしてしまうのです。
不動産を扱う会社の中には、仲介会社だけでなく開発会社や建設会社をグループで持っている会社があり、その土地の活用方法を提案できるノウハウを持っている会社があります。
土地を売りたいと思った場合、まずはその土地がどんな価値があるかを知るべきであり、その土地の活用方法を提案してくれるような会社を探す必要があるんです。
土地活用や不動産投資にも、もちろんリスクがあります。それは入居者が入らないことです。しかし、そのリスクは、その土地の持っている価値を見誤らない限りリスクを十分軽減させることができるのです。
地方にアパートを建てたり、駅から遠いところに商業ビルを建ててもリスクは増えるだけです。その土地の価値を見誤らない提案ができる不動産を選ぶべきなのです。
ノーと言える不動産業者は、あまりいないかもしれません。
不動産のプロの目から見て、自分たちならどうするのがいいのか？ そんな提案をしてくれる不動産会社に出会うことができたら、土地を売却する前に提案を受けてみるべきではないでしょうか？
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マンション、アパート共に融資を受ける際は、団体信用生命保険（通称「団信」）に加入します。 団信に加入することで、不動産投資が生命保険としての価値を持ちます。
・・1.団信に加入していれば借り入れなしのマンションが残される
団信に加入している不動産オーナーが死去した場合、その不動産は遺族に残ります。この場合、オーナーにローンの残債があっても、遺族は、借り入れなしのマンションを手に入れられるのです。
例えば、4,000万円のアパートを購入したオーナーが、ローン残債1,000万円で亡くなったとします。この際の残債1,000万円は、保険会社が肩代わりし、遺族にはマンションだけが残されます。 団信は、オーナーが死亡または高度障害状態になった際に保険金でローンの残債を相殺。そのため、遺族には借り入れなしのマンションが残るという仕組みになっています。
・・2.団信に加入していれば生命保険料の節約も可能
不動産投資家の方の中には、一般的な生命保険に加入していない方もいらっしゃいます。それは団信に加入していれば、生命保険は不要とも言えるからです。団信と定期保険を比べた際、団信は払込期間が終了しても、不動産という資産が残る上に、保障を受けられます。
一方、一般的な定期タイプの死亡保険の場合、65歳以降は保障がなく、掛金も残りません。もちろん、終身タイプの保険を選べば、65歳以降も保障を受けられますが、その分、掛金は高くなり、負担が大きくなります。
このように、団信であれば終身タイプの生命保険となんら変わらない保障が受けられます。そのため、生命保険への支出を節約しても問題は生じません。
さらに団信であれば、保障に加えて不動産も残り、その後の家賃収入も得られます。捉えようによっては、生命保険よりも手厚い保障といえるかも知れません。
・・3.特約付きの団信も用意されている
初めて不動産投資をされる方の中には、「団信の保障は、死亡時あるいは高度障害状態になった時のみ適応されるのでは…？」と思っている方もいらっしゃることでしょう。
しかし、団信にはガン、急性心筋梗塞、脳卒中といった3大疾病にかかった場合でも、ローンが完済される特約付きのものがあるのです。
また金融機関によっては、3大疾病に加え、5疾患（糖尿病、高血圧性疾患、肝硬変、慢性膵炎、慢性腎臓病）を合わせた8大疾病にかかった場合でもローンが完済される団信を用意している所も。
・不動産投資は家族への「資産づくり」
オーナーに万が一のことがあっても、遺族は家賃収入が得られる上、アパートであれば土地も残る不動産投資。これは生命保険の代わりとなる「資産づくり」と言えますね。
「資産づくり」には団信への加入が必要不可欠です。死亡、高度障害状態時以外にも保険適用される団信もあるので、よく確認してから加入しましょう。
アパートVSワンルームはアパートが断然得！
マイナス金利やインバウンドの影響により、熱を帯びている不動産投資市場。
今回は、不動産投資を代表するアパートとワンルームマンション、どちらに投資すべきなのかを比較します。
・長い目で見ればアパートの方が投資向き
「アパート」と聞くと、築年数や木造といったイメージから、どこか昭和あるいは野暮ったいイメージを持っている方が多いでしょう。反面「ワンルームマンション」と聞けば、アパートのイメージとは正反対の、洗練された建物が想像されるのではないでしょうか。
ですが、投資となると話は別。
長い目でみれば、アパートの方が、ワンルームマンションよりも投資に向いています。
・アパートは土地と建物で勝負できる
アパートが不動産投資に向いているのは、建物だけではなく、土地も大きな価値を持つからです。 ワンルームマンションの場合、自分で土地を持っているようで持っていない状態といえます。 マンションは、広い土地を何人かで分け合っているようなイメージで考えてください。
対してアパートは、土地も含めて自分のものです。
この点が、未来を見据えた不動産投資において、大きなポイントになります。
・・未来も価値が持続するのは土地もついているアパート
アパートは、建物の価値がなくなっても、土地があるため価値が持続します。
例えば、東京23区に建つ1億円の新築アパートを購入したとしましょう。
東京23区では、物件の価格に対して、70％が土地代、30％が建物代という割合になっています。そのため、ローン返済後、建物の価値がゼロになっても、7,000万円分の土地が資産として残ります。この場合であれば、新たに建築が可能ですし、土地を担保に新たに物件の購入もできます。土地があってないようなマンションではこれができません。ローンを返済した頃には、資産としての価値がなくなってしまいます。また、地方における土地と建物の割合は、土地30％、建物70％といった具合。 同じ1億円のアパートのローンを返済したとしても、建物の価値はなくなり、資産として残るのは、3,000万円の土地だけです。
これを考えると、マンションよりアパート、さらにいえば、23区内のアパートこそ不動産投資に向いているといえます。
・アパートに投資した場合の3つの出口戦略
アパートのように、土地が自分のものであれば、建物が老朽化した場合でも、適切な対処ができます。建物は、老朽化に比例して、空室の増加、修繕費の値上がりなどのデメリットが増えてきます。マンションの場合、敷地権として、土地を複数で共有しているため、自分の意志で建物を修繕することはできません。
一方、アパートはオーナーの意思で修繕や建て替えなど、主に3つの出口戦略が講じられます。
・・アパートの出口戦略1.建て替え
古くなったアパートを解体し、同じ土地に新しいアパートを建設する方法です。 新築であれば新たな入居者も入りやすく、安定した運営を行えます。さらに、相続財産から建築費用分を減らせるので、相続税対策にも有効です。 ただし、建て替え前より、税法における建物の評価額は上がってしまいますので、注意が必要です。
・・アパートの出口戦略2. リノベーション
老朽化したアパートを、リフォーム工事によって生まれ変わらせるリノベーション。 工費を相続税から減らすことが可能なうえ、建て替えとは異なり、税法における建物の評価額は変わらずに、新たな入居者を迎えられます。 ただし、入居者がいた場合は、立ち退きの問題が発生するので注意しましょう。建て替えも同様ですが、1室でも立ち退きに応じない場合、工事には移れません。
・・アパートの出口戦略3.買い替え
自分が所有しているアパートを売りに出すことで、建て替え、リノベーションのように、入居者に立ち退き交渉をする必要がなくなります。
・マンションに投資すると支出ばかりで損をする
ワンルームマンションに投資することのデメリットから、逆説的にアパート投資がなぜいいのかを説明します。ワンルームマンションに投資するにあたりローンを組みます。これが ＊借入金額：3,410万円 ＊月々返済：11万円 ＊期間：35年ローン だとします。
ワンルームマンションなので、当然家賃収入があります。これを10万とします。この場合、家賃収入だけでは、11万円という月々のローン返済には及ばず、自身で1万5千円を補填する必要があります。毎月補填していると、年で18万、ローン完済の頃には、600万近く余計に支出していることになります。「ワンルーム」なので当然家賃は1世帯からしか入りません。家賃収入も決まっているのです。 対して、アパートであれば、入居者数に応じた家賃収入が見込めます。 さらに、上述のように時間が経つにつれ、建物の価値は下がっていきます。 アパートであれば土地が残りますが、マンションでは土地は残りません。負の財産だけが残るのです。
・・「マンションは生命保険代わりになる」という甘い言葉に騙されない
ワンルームマンションでは、家賃収入だけでローン返済するのは難しいと解説しました。ここまで聞くと、ワンルームマンションへの投資を控えようと思われる方がほとんどでしょう。 ですが、そのような方たちに対して「マンションは生命保険代わりになる。保険代と思えば毎月の出費も痛くない」という甘い言葉が投げかけられることがあります。
たしかに不動産投資は生命保険の代わりになるといえます。ですが、それはアパートも同様。アパートであれば生命保険として価値に加えて、土地という大きな価値が残るのです。
不動産投資が生命保険の代わりというのは、マンションの専売特許ではないのです。
・不動産投資は目先に利益にとらわれない
不動産投資は長い視点で捉えて、利益をあげていくことが肝心。ローンの返済が終わったら、残ったのは老朽化したマンションだけ、という状況にならないよう、アパートに投資し、着実に利益を生み出していくことが大切です。
